© 2016 г. Все права защищены - девелоперская группа INSIGMA

Robb Report: Дешевеющий рай

02 Июня 2016

Проблемы в экономике не могут не влиять на состояние кошельков даже очень обеспеченных людей. Иногда дефицит наличности приводит к курьезам. Например, в конце прошлого года в одной из сделок на вторичном рынке задатком за квартиру послужило кольцо Graff стоимостью около $2 млн. 

Меняют элитные квартиры на раритетные коллекционные автомобили, встречаются сделки по обмену "город на загород" (и наоборот). Это, конечно, явления единичные, к бартерной экономике никто не возвращается. Но и чемоданов с деньгами люди уже не носят. Меньше стало чемоданов у людей. Имеющегося на рынке элитной недвижимости Москвы предложения хватит на 3-3,5 года продаж нынешними темпами, даже если не будет построено больше ни одного объекта. Хотя низкими эти темпы никак не назовешь: за первый квартал 2016 года застройщики и риелторы продавали в среднем более двух премиальных объектов в день (без учета выходных и праздников). Но предложение пополняется: только в этом году, по разным оценкам, на рынок будет выведено от 9-10 до 17 новых элитных проектов. Что же, грядет перенасыщение? Некоторые банкиры предостерегают клиентов, решивших потратить накопленные на депозитах средства на приобретение жилья. Аргументы разные: нет уверенности, что дом достроят; лучше подождать, пока цены еще упадут... Исходя из этой логики, получается, что девелоперы не умеют реально оценить востребованность построенного? Просто закапывают деньги в землю? 

ПОЧЕМУ ЖИЛЬЯ ТАК МНОГО В КРИЗИС 

Специфика строительного бизнеса такова, что запущенный в работу проект не остановить. Его можно немного замедлить, ускорить, видоизменить, но остановить и потом возобновить невозможно. Печально известен в этом смысле бизнес-центр "Парус" на территории Академии народного хозяйства у метро "Проспект Вернадского", с которым много лет никто не знает, что делать. А вот пример, о котором мало кто знает. Первое жилое высотное здание Москвы послесталинской (и послебрежневской) эпохи -элитный ЖК "Эдельвейс" на Давыдковской улице - построила в 2003 году компания "Конти". Это был стартовый объект тогдашней правительственной программы "Новое кольцо Москвы". Разрабатывала его изначально другая компания, у которой "Конти" и выкупила проект. Руководители компании-инициатора признавались, что клиенты готовы были заплатить за квартиры немедленно, только увидев чертежи. Но разработчики отказывались от денег, прекрасно понимая, что если они начнут проект, остановить его не удастся, а им еще предстояло решить до конца все вопросы с согласованиями и финансированием. В результате проект по прозвищу "восьмой зуб Сталина" предпочли продать. Так что если речь идет об уникальном проекте (а на элитном рынке других не бывает), то от момента приобретения участка до ввода объекта в эксплуатацию проходит до 10 лет. И многие дома, в которые сейчас въезжают богатые новоселы, задумывались и планировались в "тучных" 2006-2007 годах. Да-да, в тот самый период, когда на рынке недвижимости надувался гигантский мыльный пузырь, который вскоре и лопнул. 

Кстати, давайте вспомним: кто наиболее активно приобретал тогда сильно переоцененную элитную недвижимость, которая теперь сильно подешевела? Первые строчки рейтинга прочно занимали банкиры и финансисты. Теперь они из покупательских списков исчезли. Их место прочно заняли топ-менеджеры госкорпораций и компаний, обслуживающих госкорпорации или работающих по госзаказу и госпрограммам, свидетельствует управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. 

ДОЛЛАР И СДЕЛКА 

Удивительно: вроде все жалуются на кризис, на состояние экономики, на санкции. А если сравнить продажи в первом квартале с аналогичными периодами за последние пять лет, то обнаружится второй по объему результат (126 еделок). Больше раскупили лишь в 2014-м (139). И это на фоне девальвации рубля, низких цен на нефть. Картину мира надо воспринимать в целом. Девальвация рубля на протяжении прошлого года вынудила абсолютное большинство застройщиков перейти на рублевое ценообразование. Пал последний бастион доллара в России - элитное жилье. Редкие исключения - например, ЖК Knightsbridge Private Park, проекты компании Vesper - погоды на рынке в целом не делают (всего предложения в валюте сейчас составляют 14% общего объема). 

В результате потенциальные покупатели с валютными накоплениями неожиданно получили доступ к куда более широкому предложению. Они смогли выбирать более престижное, просторное и шикарное жилье, чем то, которым еще недавно исчерпывался перечень доступного. Для аналогии можно вспомнить развитие ипотечного рынка до 2оо8 года. Поначалу банки в лучших традициях минимизации рисков устанавливали планку первоначального взноса в 30% от стоимости жилья. То есть, если человек накопил $юо ооо, он мог претендовать на квартиру ценой в $333 000. Но из-за быстро возникшей конкуренции банки стали снижать стоимость "входного билета", вплоть до 10%. И тот же обладатель $100 000 внезапно смог рассчитывать на жилье ценой в $1 млн. А когда одновременно на рынке появляется много потенциальных покупателей с такими бюджетами, как на это реагировать застройщикам? Правильно, немедленным повышением цен. Вот и еще одна причина возникновения тогдашнего "пузыря". 

Сейчас девальвация рубля для многих также послужила сигналом к действию, поэтому сохраняющийся спрос на элитном рынке понятен. Он, конечно, не столь велик, чтобы остановить процесс снижения цен. Его сформировали те, кто ранее мог претендовать, исходя из бюджета, только на квартиру бизнес-класса. 

Запросы стали скромнее. Хоромы в 600-700 квадратных метров уже мало кого интересуют. Это не голословное утверждение. Вернемся к показателям продаж первого квартала. Но теперь примем в расчет другой показатель -не проданные квартиры, а реализованные площади. И сразу картина изменится. Ушедший квартал, который только что прочно удерживал второе место по темпам продаж, становится худшим за последние пять лет по проданным метрам. По данным Savills, за три месяца покупатели приобрели 15 100 квадратных метров, тогда как в прошлом году за тот же период - 18 100 метров, а годом ранее - 19 500. 

Раньше бюджеты были другие. В 2005-2006 годах, вспоминает один риелтор, клиента, зашедшего в агентство с $2-3 миллионами, вежливо, но снисходительно похлопывали по плечу и объясняли, что ему нужно в отдел бизнес-класса. Сегодня такой клиент может рассчитывать на самый развернутый перечень предложений и особое внимание к себе. 

МЕСТО ВСТРЕЧИ 

Что пользуется спросом, а что предлагается на рынке? Это ключевой вопрос: поиск точки, где встретятся устремления покупателя и застройщика. 

Средняя стоимость выставленного в этом году в Москве на продажу лота, по подсчетам Contact Real Estate, снизилась на 23% в долларовом выражении и на 10% - в рублевом. (Для сравнения: по оценке "Метриум Групп", уменьшение средней цены квадратного метра составило в рублях 9,6%, а в долларах - 9,1%.) В абсолютных цифрах средний бюджет предложения снизился за год с $2,16 млн до $1,66 млн. В рублях - со 126 млн руб. до 112 млн руб. Но и этого для поддержания баланса оказывается недостаточно. По словам управляющего партнера "Savills Россия" Дмитрия Хали-на, разрыв цены предложения и спроса составляет 30-35%. Соответственно, присутствуют и скидки, и, разумеется, серьезный торг на вторичном рынке. По словам Дениса Попова, чаще всего покупатели обращаются в агентство в поисках квартиры с бюджетом в пределах 70 млн руб. По оценке Savills, наибольшей популярностью в первом квартале пользовались квартиры и апартаменты средней площадью 120 кв. м с бюджетом 64 млн руб. Для сравнения: в начале прошлого года хитом продаж были лоты площадью 145 кв.м средней стоимостью 73 млн руб. Показательно, что примерно к этим же отметкам движутся лоты комплекса клубных домов "Садовые кварталы" -одного из ключевых проектов современного элитного рынка. Но. если можно так выразиться, движутся с другой стороны. Застройщик - компания "Магистрат" (входит в ГК "Интеко") - ликвидирует скидки и повышает цены. Более половины продаж (56%) в первом квартале этого года пришлось на трехкомнатные квартиры площадью 120-150 кв. м (в прошлом году - 41%), а средняя цена чека выросла с 50,2 млн руб. до 53,5 млн. Правда, объем продаж (квартир и метров) по сравнению с первым кварталом прошлого года снизился на 23%, зато в денежном выражении прибавил 5%

ПОКА НЕ ПОДОРОЖАЛО 

На таком фоне трудно понять, как в складывающуюся картину вписываются призывы успеть купить, пока цены не выросли, объявления о плановом повышении цен... Однако ничего странного, особенно для первичного рынка. Дело в том, что нужно различать рыночные колебания цен от их планового роста по мере строительной готовности объекта. Понятно, что цена новостройки на этапе котлована будет ниже, чем в момент ввода дома в эксплуатацию. Вот эта цена и повышается, не перешагивая, однако, установленную рынком планку. Если перемахнуть ее. продажи остановятся. 

Кроме того, в силу вступают индивидуальные особенности проекта - его местоположение, окружение, концепция, инженерная "начинка", техническая и социально-бытовая инфраструктура. А вот в этом каждый проект уникален, здесь поле конкурентной борьбы. 

Главный фактор - конечно, местоположение. Сделки в наиболее престижных районах Москвы - на Остоженке, Патриарших прудах. Арбате - сейчас редки. В первых двух за первый квартал не было зафиксировано ни одной продажи, в районе Арбата - всего четыре. 

По количеству и объему предложения лидерство безоговорочно принадлежит Хамовникам. На него приходится 27% элитных комплексов, по данным "Метриум Групп". Второе и третье место Contact Real Estate отдает Пресненскому району и Замоскворечью. 

Именно адрес является главным фактором в ценообразовании на рынке недвижимости - это правило действует во всем мире. Вряд ли местоположение (в Малом Кисловском переулке) и качество исполнения ЖК "Рахманинов" позволят проекту сильно "просесть в цене". А концепцию "клубных домов" в соединении с выигрышным расположением, как в "Садовых кварталах" (Хамовники) или ЖК "Полянка, 44", вряд ли удастся повторить в обозримом будущем. На апартаменты в "Москве-Сити", скорее всего, тоже найдется нужное число платежеспособных ценителей панорамных видов. 

Один из первых по-настоящему элитных домов, "Дворянское гнездо" в районе Остоженки, можно при желании счесть несколько морально устаревшим, но он до сих пор получает награды как один из лучших проектов - в плане архитектуры и комфорта. А ведь на этапе реализации де-велопер продавал его по $5000-6000 за кв. м, и эта цена казалась запредельной (новостройки эконом-класса в Марьинском Парке тогда реализовывались по $400 за метр). Правда, через два-три года квартиры в "Дворянском гнезде" перепродавались на вторичном рынке по $35 000 и более за метр. Местоположение, качество, концепция, уникальность - вот факторы, которые позволят проектам разминуться с падающим рынком. Банальность, конечно, но банальное еще не означает неверное.

Robb Report

Пресс-центр

Благодарим за интерес, проявленный к нашей компании.

В разделе «Пресс-Центр» содержится официальная информация о деятельности компании, архив новостей, комментарии и заявления руководителей компании, фото галереи.

 

Контакт для СМИ
marketing@insigma.ru