© 2016 г. Все права защищены - девелоперская группа INSIGMA

Мир квартир: Дом с историей

15 Декабря 2016

Александра Голубева: «Дом с историей, прошедший реновацию, становится произведением искусства»

Наш город — это и памятник прошлых эпох, и сокровище архитектуры, но одновременно и живое, меняющееся пространство. Как примирить одно с другим? Как создать новую, комфортную среду, нужную людям, новую архитектуру, которая когда-нибудь станет восприниматься как памятник 2000-х, и сохранить культурное наследие прошлого? Что собой представляет исторический центр Москвы сегодня и как он будет оцениваться завтра – и в культурном плане, и в буквальном – в рублях за квадратный метр? На эти вещи у Александры Голубевой, руководителя отдела продаж ГК Insigma, есть своя точка зрения.

Какие факторы влияют на рейтинг популярности исторических районов у покупателей дорогой недвижимости? Насколько он изменчив?

Рейтинг популярности – весьма условное понятие. Есть фактор ввода новых объектов в локации, который влияет на ее обсуждение. Обратившись к актуальной статистике распределения объема предложения по районам, вы увидите, что чуть больше 30% дорогих квартир в новых домах экспонируется в Хамовниках. Пик информационной активности вокруг этого района мы наблюдали в начале 2010-х, когда девелоперы выводили на рынок комплексы квартальной застройки. Еще на пять лет назад — и мы вспомним время активной застройки «Золотой мили».

Есть определенная цикличность, связанная и с временем реализации проектов, и с предпочтениями высокообеспеченных покупателей. Обычно каждые три-пять-семь лет они рассматривают новый вариант. Причиной могут быть дети, которым пора идти в школу, увеличение площади в связи с изменением личного статуса, финансовая готовность приобрести еще одну квартиру или просто желание сменить интерьер и окружение.

Покупатель дорогой недвижимости сегодня в столице выбирает из трех десятков новых домов.

Предложение, интересное архитектурно, концептуально, расширенным набором сервисов и более комфортной средой всегда повышает интерес к району.

Мест со своей особой атмосферой и шармом не так много в Москве. Они привлекают людей определенной внутренней культуры. Для меня лично таких района всего два. Первый — переулки от Арбата к Пречистенке и Остоженке, с уникальным архитектурным окружением. Второй — ближайшие к Третьяковской галерее улицы и переулки Замоскворечья.

Почему вы не назвали район Патриарших, который в первую очередь ассоциируется у большинства с элитарностью?

Патриаршие был и остается районом богемы и номенкулатуры. Кстати, такого соседства в европейских столицах не увидишь. И несмотря на свою статусность, эта локация скорее мимикрирует под жителей. Конечно, здесь есть свои анклавы элиты, как клубные дома Гранатный 6 и 8, есть особняки-легенды, Рябушинского или Саввы Морозова, но они воспринимаются скорее как архитектурный аттракцион.

В районе Ордынок тон всей местности задают особняки начала XIX века, храмы с чудотворными иконами, прихожанами которых были самые достойные и богатые семейства Москвы. Я бы и сама с удовольствием жила в районе Спиридоновки, но современные Патриаршие уже перешли в категорию переоцененных районов. Теперь здесь точно можно столкнуться с самыми разными булгаковскими персонажами.

Район Остоженки также довольно часто называют переоцененным, справедливо ли это?

Да, особенно в сравнении с предложением недвижимости аналогичного класса в престижных районах европейских столиц. Думаю, что как только квартал с современной архитектурой высокого класса перестанет быть прецедентом для города, стоимость квадратного метра там покажет отрицательную динамику. И такое место, где вблизи набережной и Бульварного кольца будет квартально застройка, уже есть.

Если вы не историк, не архитектор и не девелопер, требуется определенное усилие, чтобы увидеть за необновленными фасадами и сбитыми тротуарами большую историю. Последние два года город делает огромную работу по реновации исторического центра. Мы все видим результат программы «Моя улица»: в прошлом году обновлены 47 улиц, до конца 2016 года должно завершиться благоустройство еще 59.

Посмотрите, как преобразился район Ордынки. Здесь чувствуешь себя так же комфортно, как в Париже или Вене.

Исторический центр открывается для тебя по-новому, комфортный и для бизнеса, и для жизни, располагающий к пешим прогулкам. Правда же, приятно проехать на велосипеде через набережные в Нескучный, потратив на это всего полчаса?

Есть ли разница в стоимости предложения в исторических районах в домах нового строительства и в исторических особняках, прошедших реновацию/редевелопмент?

На старте разница может быть незначительной, но с ходом реализации динамика меняется. Ценообразование дорогого объекта зависит от многих составляющих, начиная от инфраструктуры, заканчивая инженерными решениями. Так, стоимость минимального предложения в клубном доме «Советник» на Большой Дмитровке, который представляет собой исторический особняк, прошедший реновацию, начиналась от 450 тыс. рублей за квадратный метр, а жилой комплекс «Котельническая, 21» стартовал от 470 тыс. рублей.

У нового объекта может быть быстрый рост стоимости, но потом наступает момент стабилизации и снижения, поскольку проект неизбежно входит в конкурентное поле с новыми девелоперскими продуктами. Цены на историческую недвижимость могут сравняться с новыми объектами, но они будут более стабильны.

Какие квартиры более ликвидны и популярны у инвесторов?

Популярны квартиры, покупаемы на старте продаж. Инвестиции в историческую недвижимость многие сравнивают по доходности с art investments. Дом с историей, прошедший реновацию, становится произведением искусства. Если он находится в квартале с однородной по стилю и времени застройкой, то всегда будет востребован у покупателей с высокими требованиями. Его ликвидность исключительно высока.

Конкуренты ли сегодня объекты первичного и вторичного рынка?

Безусловно, конкуренты. Есть категория домов, например, сталинской постройки, которые при сегодняшней экономике проектов просто невозможно реализовать как коммерческие. Довольно непросто консервативному покупателю, который всю жизнь был приверженцем данного стиля, предложить альтернативу.

Есть категория покупателей, и довольно большая, которую можно назвать поклонниками определенного адреса, зачастую одной улицы. Эти люди точно знают, где именно в историческом центре они хотят жить, либо уже живут там. К примеру, в Замоскворечье сегодня вторичный рынок дорогого жилья формируют предложения пяти жилых комплексов, построенных в последние 10 лет: «Четыре Солнца», «Купеческая Усадьба», «Аквамарин», «Бахрушина 13», «Дом Первой гильдии».

Средняя цена квадратного метра в этих объектах составляет 960 тыс. рублей.

Конечно же, мы уверены, что будут покупатели, готовые переехать в современный дом класса de luxe, такой как Ordynka, с соседних переулков и улиц, потому что при высоком качестве стоимость этого предложения меньше.

Какие ограничения и инфраструктурные особенности исторических районов приходится учитывать девелоперам при разработке концепций проектов?

В ЦАО все ограничено сеткой существующих улиц и разрешенной высотностью. Системность и структура позволяют сохранить исторический центр, поэтому ограничения опытный девелопер воспринимает без драматизма. Реализуя клубный дом на Большой Дмитровке, мы не могли обустроить паркинг, но красота самого дома, уникальность его расположения были в приоритете для покупателей.

В проекте Ordynka мы будем компенсировать отсутствие зеленых камерных зон в пешей доступности собственным садом, который будет окружать отреставрированную усадьбу, которой после долгих лет фабричной депрессии вернется ее первоначальная функция – быть уютным, большим, светлым домом для московской семьи. То, что называется ambience, возникает зачастую из исключительности условий.

Что в силах изменить сами девелоперы?

Например, переименовать улицу, чтобы вернуть историческую память, восстановить исторический фасад, заменить крыши у окружающих домов, построить хороший детский сад, позаботиться об историческом парке, построив в нем клубный дом. Довольно много, даже в контексте целого города.

Современная архитектура в окружении исторической застройки – это положительный или отрицательный опыт для Москвы?

Современная архитектура становится более утилитарной, даже прагматичной, поэтому не стоит бояться нового. Формы, противопоставляющие себя классическим, можно увидеть в любом городе мира. Мне кажется, наиболее удачно такие соседства смотрятся на линии застройки набережных, например, Пречистенской в Москве.

К тому же наша столица, в отличие от Петербурга, всегда отличались хаотичностью в стилистике, дома часто отражали вкусы своих владельцев.

Сколько обсуждения вызывал особняк Арсения Морозова на Воздвиженке или Дом Мельникова в Кривоарбатском!

Этот город заслуживает смелых, новых решений.

При разработке проектов de luxe, таких как Ordynka, девелопер учитывает ожидания приверженцев района и недочеты окружающей застройки. Мы предлагаем камерность и свободу, возведенные в квадрат: каре закрытой территории с собственным садом, архитектурный эксперимент, который разыгрывается внутри, при этом фасады, открытые городу, сдержанны и лаконичны.

Ваши прогнозы: какие районы ждут наиболее глобальное преображение в ближайшем будущем?

Надеюсь, что некоторых районов глобальные изменения никогда не коснутся, например, Китай-города, Замоскворечья или кварталов вокруг Никитских. Но принципиально, чтобы в исторических локациях реализовывались новые проекты высокого класса. Это важно для мировой столицы, динамичной, с собственным архитектурным лицом. Почему бы историческому кварталу не примерить новое платье haute couture? Пусть оно отразит дух эпохи, будет удивлять современными материалами и дизайном отделки. В девелопменте дорогой недвижимости, как и в моде, все построено на гармонии опыта и инноваций.

http://journal.mirkvartir.ru/interview/2016/12/05/aleksandra-golybeva/

Пресс-центр

Благодарим за интерес, проявленный к нашей компании.

В разделе «Пресс-Центр» содержится официальная информация о деятельности компании, архив новостей, комментарии и заявления руководителей компании, фото галереи.

 

Контакт для СМИ
marketing@insigma.ru